Aufsichtsbehörden verabschieden Verordnung zur Erhöhung der Wohnmöglichkeiten und der Wohndichte

Von Thomas K. Pendergast

Um die Wohndichte auf der Westseite der Stadt zu erhöhen, hat die Aufsichtsbehörde von San Francisco es Einfamilienhausbesitzern erleichtert, auf ihren einzelnen Grundstücken Zimmer oder bis zu vier Wohneinheiten hinzuzufügen.

Unter der Schirmherrschaft der Vorgesetzten Myrna Melgar und Joel Engardio verabschiedete der Vorstand am 27. Juni einstimmig eine Verordnung zur Schaffung eines Sondernutzungsbezirks für Familienunterkünfte.

„Die Absicht besteht darin, Menschen, die mehr Einheiten auf ihren Grundstücken bauen möchten, die Möglichkeit zu geben, dies einfacher zu tun“, sagte Melgar.

„In Richmond gibt es eine Reihe von Wohnblöcken, die auf RH2 (Wohngebäude für zwei Wohneinheiten) oder RH3 (Wohngebäude für drei Wohneinheiten) umgewidmet wurden, aber immer noch über Einfamilienhausstrukturen verfügen“, erklärte sie. „Hier würde das also gelten. Dies würde es diesen Leuten ermöglichen, Einheiten einfacher hinzuzufügen, ohne in einen großen Streit mit den Nachbarn zu geraten, der das Ganze durch eine bedingte Nutzungsgenehmigung oder einen diskretionären Überprüfungsprozess in die Länge ziehen würde.“

In ihrer Nachbarschaft leben Menschen, die in Großfamilien leben, aber sie möchte auch denen helfen, deren Kinder das Nest schon vor langer Zeit verlassen haben. Auf unterschiedliche Weise hofft sie, dass ihre Gesetzgebung ihnen allen helfen wird.

„Die Kinder sind vor 20 Jahren weggegangen und jetzt haben sie aufgrund von Prop. 13 diese großen Häuser mit niedrigen Steuerbemessungsgrundlagen, aber es ist schwierig, sie anzupassen“, sagte sie. „Wenn Sie im Erdgeschoss wohnen und barrierefreie Modernisierungen vornehmen möchten, damit Sie an Ort und Stelle bleiben können, ist es schwierig, sich das zu leisten, es sei denn, Sie vermieten einen Teil Ihrer Räumlichkeiten. Ich hatte gehofft, den Menschen mehr Optionen und Wahlmöglichkeiten zu bieten.“

Um als qualifizierende Projekte zu gelten, müssen die folgenden Kriterien erfüllt sein:

• Befindet sich in einer RH-Zone innerhalb des Special Use District (SUD).

• Sie erhalten keinen Dichtebonus oder sitzen auf dem Grundstück aufgrund einer Grundstücksaufteilung.

• Schlägt den Bau oder die Änderung bestimmter Projekttypen vor, einschließlich Einzelgrundstücksentwicklungsprojekten, Grundstückszusammenlegungsprojekten oder Gruppenwohnungsentwicklungsprojekten.

• Wohneinheiten oder Schlafzimmer vor Ort vergrößern.

• Nachweis, dass Sie Grundstückseigentum für ein Jahr haben, wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, oder für fünf Jahre, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt.

• Keine mietpreisgebundenen Einheiten oder Einheiten, bei denen es in den letzten fünf Jahren zu Räumungen, Aufkäufen oder Mieterbelegungen kam.

Qualifizierte Projekte könnten Ausnahmen für die Dichte von bis zu vier Einheiten pro Grundstück erhalten (acht Einheiten für Zusammenlegungen von zwei Grundstücken, 12 Einheiten für Zusammenlegungen von drei Grundstücken), und es sind zusätzliche Ausnahmen für die Dichte von Gruppenunterkünften verfügbar.

Die Höhenbeschränkung würde bei 40 Fuß bleiben, für qualifizierte Immobilien könnten jedoch geringere Hinterhofanforderungen und geringere Freiflächenanforderungen gelten.

Bis zu drei zusammengelegte Grundstücke sind möglich, allerdings würden dann besondere Auflagen gelten, unter anderem ein reduzierter Freiflächenbedarf. Bei drei zusammengelegten Grundstücken würde der Bau auf dem resultierenden Grundstück mindestens neun und höchstens zwölf Wohneinheiten umfassen, oder eine Wohneinheit pro 1.000 Quadratfuß Grundstücksfläche bei einem Fusionsprojekt mit drei Grundstücken. Bei einem Zusammenschluss von zwei Grundstücken wären mindestens sechs und höchstens acht Wohneinheiten oder eine Wohneinheit pro 1.000 Quadratfuß Grundstücksfläche zulässig.

Einheiten, die durch Dichteausnahmen geschaffen werden, unterliegen der Mietpreisbindung, ausgenommen bezahlbare Einheiten, die im Planungsgesetz vorgeschrieben sind.

Mit der Stadt muss eine Regulierungsvereinbarung geschlossen werden, in der auf Rechte gemäß dem Costa-Hawkins Rental Housing Act verzichtet wird.

Untergliederungen von Einzelgebäuden können die Umwandlung in Eigentumswohnungen beantragen, wenn sie im Rahmen der SUD neue Wohneinheiten schaffen und bestimmte andere Anforderungen erfüllt sind. Gruppenwohneinheiten wären in diesem Fall jedoch nicht förderfähig.

Immobilieneigentümer, die eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnen, dass sie nach der Fertigstellung neuer Wohneinheiten drei Jahre lang auf ihren Grundstücken wohnen, erhalten möglicherweise mehr Anreize.

„Der Vorschlag von Supervisor Melgar führt zu unkomplizierten und sinnvollen Verbesserungen unseres Wohnungsbauprozesses durch die Regierung“, sagte Engardio. „Es ermöglicht eine geringfügigere Erhöhung der Dichte, als dies nach staatlichem Recht zulässig ist, ohne den Charakter der Nachbarschaft zu zerstören.

„Vor allem werden dadurch strenge Auflagen geschaffen, um Bestandsmieter vor Verdrängung zu schützen.“

Engardio betonte den Bedarf an mehr Wohnraum.

„Wir haben nicht genügend Wohnraum für unsere Lehrer, Ersthelfer und die nächste Generation von Familien, und das liegt daran, dass wir nicht genug Wohnraum gebaut haben, um den jahrzehntelangen Bedarf zu decken, und das führt zu etwas Traurigem“, sagte er. „Was passiert, wenn Menschen heiraten oder ein Kind haben wollen? Zu oft müssen sie San Francisco verlassen und sich von Familie und Freunden verabschieden. Senioren bekommen ihre erwachsenen Kinder oder Enkelkinder nicht zu sehen.“

Nach einigen Änderungen der ursprünglichen Gesetzgebung unterstützte auch Supervisorin Connie Chan die Verordnung.

„Mit entscheidenden Änderungen zur Gewährleistung öffentlicher Bekanntmachungen und zum Schutz der Mieter vor Verdrängung und Spekulationen mit Unternehmensentwicklern gibt diese Gesetzgebung den Westside-Hausbesitzern die Möglichkeit, ihre Familien zu vergrößern, weiter zu wachsen und mögliche Mieteinnahmen für den Ruhestand in der Zukunft zu erzielen“, sagte Chan.

Ebenso äußerte Supervisor Dean Preston seine Unterstützung für die Verordnung, nachdem bestimmte Änderungen vorgenommen wurden.

„Grundsätzlich unterstütze ich die Idee, auf der Westseite eine Reihe von Einheiten hinzuzufügen“, sagte Preston. „Die Frage ist, wie erreichen wir ein gewisses Maß an Erschwinglichkeit?“

„Was ich an dieser Gesetzgebung schätze, ist der Versuch, dies zu erreichen und einige der Vorteile für die Gemeinschaft zu erzielen, insbesondere durch die Einführung der hinzugefügten Einheiten als mietpreisgebundene Einheiten … und die Änderungen, die einige der Anti-Verdrängungs-Sprachen und den Mieterschutz stärken, und so weiter.“ Wir haben auch einige Vorkehrungen getroffen, um sicherzustellen, dass wir keinen Anreiz für das Albtraumszenario der großen Immobilienspekulanten schaffen“, sagte er.

„Ich möchte marktgerechten Wohnraum und unsere Ziele beim Bau marktgerechten Wohnraums als Stadt von bezahlbarem Wohnraum unterscheiden. Ich denke, dass sie dazu neigen, miteinander in Konflikt zu geraten, und das sollte auch nicht der Fall sein“, erläuterte Preston. „Und ich denke, dass eine Gesetzgebung wie diese uns dabei helfen kann, unsere marktgerechten Wohnraumziele zu erreichen, indem sie Anreize für einige zusätzliche marktgerechte Wohneinheiten schafft, aber sie ist kein Allheilmittel für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.“

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